针对项目建设运营问题：

6月6日，亲自带领调研工作组，赴双堰项目开展实地调研，通过实地查看和现场座谈交流，了解项目建设进展、酒店前期筹划情况及当前存在的问题。

5月30日，结合集团以前施工的项目后期招商、改造存在的问题，到项目管理分公司对微电园项目设计阶段商业策划定位存在不明确事项及与轨道、公交权属单位沟通明确事项予以调研指导。

针对酒店经营问题：

2月至6月期间，先后与万豪、凯悦、雅高、亚朵、华住、开元等酒店品牌方、投资人、经营管理方洽谈，通过线上会议、线下座谈等方式交流酒店投资经营相关问题。

4月至6月期间，带领项目管理分公司安质部、营销部前往东方蔚莱酒店、解放碑亚朵S酒店、沙坪坝站全季酒店、华美达安可酒店等开展实地考察学习，并与酒店经营人员、投资人等进行座谈，了解不同酒店人员配置标准、服务体系及软硬件配置标准。

6月27日，项目管理分公司安质部实地考察两路口亚朵酒店装修施工现场，调研酒店装修所涉各项工程材料选用、施工工艺、现场管理等细节要求。

4月6日，何川组织双堰项目酒店自主经营可行性专题会研究，并于6月16日提报集团党委会、经理办公会研究。

6月7日，何川组织项目管理分公司与金通公司进行座谈，就酒店经营管理成本主要类目及费用、成本管控重难点、酒店客源结构、酒店组织架构及经营授权等问题展开交流。

7月10日，组织专题会讨论并明确酒店具体功能需求、定位和设计标准，梳理工作内容，明确时间节点、责任部门和要求。

目前，督导项目管理分公司按计划推进酒店经营顾问咨询单位招标、精装修设计单位的招标、酒店VI设计、商标注册等相关工作。

一、项目策划、功能定位缺乏全面性，营运规划滞后，影响工作开展并出现设计代替策划现象

双堰项目：酒店产品在策划阶段，功能定位为经济型快捷酒店，营运策划阶段定位为四星级酒店+办公。因营运规划滞后，设计调整工作开展较晚，影响建设进度。

微电园站一体化综合开发项目：项目计划年底开工，现即将进入施工图设计阶段，但项目定位策划仍在调整，给下步方案报批报建和施工图设计带来不确定因素。

二、对项目商业策划定位不明确，增加招商难度，商户需求要素不满足

双堰项目：该项目酒店楼产品定位为经济型快捷酒店，方案、施工图全部按经济型酒店标准进行设计。现酒店楼产品经专业商业策划定位为星级酒店，要增设电梯、厨房和餐厅。

枢纽·金沙街项目：该项目在沙枢纽已建成运营基础上进行调规并进一步优化改造，前期规划设计时并未确定后期经营业态等问题，现后期商业策划要求涵盖餐饮业态商铺，对烟道及项目通气情况增加需求。

三、项目商业策划定位不明确，对设计工作指导不足，增加了项目运营期安全管理风险

半岛驿站项目，商业街为退台式露台，装修设计地面铺贴为瓷砖。雨天，露台地面积水，极易打滑，造成人员跌倒，存在较大安全隐患。

四、对项目建造标准及交付标准缺少研究决策，造成项目无效成本投入，建设投资不可控

半岛驿站项目3#楼定位是便捷酒店，自持物业，长期出租。主体为钢结构形式，对于酒店不是必须需求，此类高企成本视为项目建设无效成本。

双堰项目有约近两万平方米的室内公交站场、公交轨道换乘大厅。对于公交、轨道集团的移交物业的建造及交付标准没有指导或参照。易造成该部分设计及投资过高或过低，存在移交风险以及二次改造施工及改造成本投入风险。

五、项目治理决策机构不明确，团队之间沟通协调不畅通，影响项目策划定位的适配性

项目前期策划需有明确的思路指导实际工作，如前期策划治理机构变化，可能会导致项目进度延误、项目成本增加、项目质量下降、项目团队需重新培训和协调以及项目风险增加等一系列问题。

一、“以终为始”，提高前期定位与后期运营的适配性，确保项目前期定位与后期运营不脱节

（一）做好项目调研工作，确定项目定位和功能落位，减少定位偏差，按步骤操作：

1.调研前明确项目需求，确定需收集信息和数据。2.确定项目组织结构和目标。3.选择合适调研方法。4.根据调研方法和目标，收集与项目相关的信息。5.分析信息，提取关键数据和观点，确定项目目标定位，评估调研结果可靠性和有效性。6.撰写调研报告，包括项目定位和功能落位。

（二）以精准的业态定位与功能落位指导项目设计工作

1.要把客户和运营主体单位的需求研究清楚，把商家需求研究清楚，把未来发展要求研究清楚，把整个项目的运行要求与条件研究清楚。2.及时开展专项深度策划工作，为项目设计提供详细依据。从项目设计开始，避免出现与运营主体单位、终端目标客户需求脱节的情况。3.以调研报告为基础，通过设计任务单的形式将策划需求指示给设计单位，落实到项目设计中。

（三）合理组织项目实施，确保项目整体交付。

二、组建前期专项研究小组，明确岗位权责，梳理工作机制和规则，形成清单式的标准化工作手册

1. 建议集团成立项目前期研究小组，由集团领导牵头，商管公司或资产经营部组织，土地中心、项目策划、设计、工程、成本人员参与，在项目拿地之前，对项目进行可行性研究，基于项目定位+建设+运营的全生命周期进行定位、策划及项目成本、收益测算。

2. 梳理项目前期工作的机制及流程，制定实施细则、下发指导手册。集团在成立前期研究小组之后，应对具体的研究工作标准、思路、成果进行梳理，梳理工作机制和流程，建议在适当时机引入第三方专业咨询公司，进行项目前期的深入研究和科学预判，帮助集团前期工作小组尽快成长和专业化；对已实施项目定期回顾，沉淀项目经验，梳理各业态建设标准化手册，指导项目公司设计及建设落地实施。并逐步形成投资标准化。